報(bào)告：一季度房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境略有改善，房價(jià)跌幅見底

報(bào)告稱，根據(jù)央行《金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告》，截至 2023 年一季度末，個(gè)人住房貸款余額為 38.94 萬億元。同比增速連續(xù) 24 個(gè)季度回落，并創(chuàng)下 2011 年以來的最低值 0.3%。主要原因有兩方面，其一是當(dāng)下居民收入受經(jīng)濟(jì)影響較大，居民提前還貸的預(yù)期較為強(qiáng)烈；其二是居民對房價(jià)預(yù)期較差，購房意愿不足導(dǎo)致需求端明顯收縮。今年 4 月房地產(chǎn)市場成交復(fù)蘇疲軟，預(yù)計(jì)二三季度全國個(gè)人住房貸款余額同比增速有一定概率繼續(xù)下行甚至轉(zhuǎn)負(fù)。
同時(shí)，2023 年一季度全國首套房貸平均利率繼續(xù)下降，季度末已低至 4.02%，創(chuàng)下 2011 年以來的最低記錄。
報(bào)告指出，主要原因是首套房貸利率政策的調(diào)整優(yōu)化。今年央行對房地產(chǎn)市場的政策主基調(diào)為 " 既管冷、又管熱 "，既支持房地產(chǎn)市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價(jià)出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時(shí)退出支持政策。截至一季度末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有 96 個(gè)。其中有 83 個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，12 個(gè)城市直接取消了首套房貸利率下限。而這些城市執(zhí)行的下限與 5 年期 LPR 相比，低 10-40 個(gè)基點(diǎn)不等，帶動(dòng)全國首套房貸平均利率持續(xù)下滑。
報(bào)告顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 34708 億元，同比下降 9.0%。其中，國內(nèi)貸款 4995 億元，下降 9.6%；利用外資 8 億元，下降 22.7%；自籌資金 10171 億元，下降 17.9%；定金及預(yù)收款 11909 億元，下降 2.8%；個(gè)人按揭貸款 6188 億元，下降 2.9%。易居研究院認(rèn)為，該指標(biāo)相較去年年末已開始改善，但未來修復(fù)過程仍存在一定的不確定性，后續(xù)有必要繼續(xù)激活購房市場并加大對房企的支持。
報(bào)告將中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和百城房價(jià)指數(shù)同比漲幅進(jìn)行對比。
易居研究院稱，經(jīng)過幾次漲跌周期的驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和百城二手房價(jià)格同比漲幅二者的整體走向基本一致。但中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)具有一定的領(lǐng)先性，房價(jià)同比漲幅表現(xiàn)出明顯的 " 貨幣 " 效應(yīng)，即房價(jià)走勢滯后于融資環(huán)境變化趨勢。
2011 年至今，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)有 4 個(gè)階段低點(diǎn)，分別出現(xiàn)在 2012 年一季度、2014 年三季度、2018 年二季度和 2022 年一季度；百城二手房價(jià)格指數(shù)同比在 2022 年前也有 3 個(gè)較明顯的階段低點(diǎn)，分別出現(xiàn)在 2012 年二季度、2015 年一季度和 2019 年三季度。
報(bào)告指出，對比前 3 輪周期內(nèi)低點(diǎn)的出現(xiàn)時(shí)間，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的階段低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房價(jià)格指數(shù)同比 1 個(gè)季度、2 個(gè)季度和 5 個(gè)季度。結(jié)合近幾個(gè)月百城二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢，推斷 2022 年四季度大概率為本輪周期的百城二手房價(jià)格同比跌幅的階段低點(diǎn) ( -4.6% ) 。
報(bào)告稱，2023 年一季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)有所回升，同時(shí)百城二手房價(jià)格同比跌幅小幅收窄至 -3.6%。預(yù)計(jì)金融環(huán)境指數(shù)四季度可能由負(fù)轉(zhuǎn)正，而百城二手房價(jià)格指數(shù)可能明年年初止跌轉(zhuǎn)漲。 ( 中新經(jīng)緯 APP )